COMMENTO
DI MARCO BOMBEN | 24 GIUGNO 2026
Entro il prossimo 30 giugno gli intermediari intervenuti nell’ambito della stipula di un contratto di locazione breve sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei relativi contratti. In pari data è prevista un’altra (distinta) scadenza rilevante per i soggetti che effettuano locazioni brevi: occorre infatti procedere con la comunicazione dei dati afferenti l’imposta di soggiorno.
La comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve
Come noto grava sull’intermediario, che con la propria opera è intervenuto nella stipula di un contratto di locazione breve, l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati del suddetto contratto.
Sono tenuti alla trasmissione solo gli intermediari che “forniscono un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo” (circolare AdE 24/E/2017).
| Fattispecie Obbligo di comunicazione Il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso Sì Il conduttore ha accettato la proposta di locazione aderendo alla offerta di locazione tramite la piattaforma on line Sì Il locatore si avvalga dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunichi direttamente al locatore l’accettazione della proposta No (è esterno alla conclusione) |
Oggetto di comunicazione sono i dati relativi ai:
- contratti di locazione breve conclusi per il tramite degli intermediari;
- contratti di sublocazione breve conclusi per il loro tramite;
- contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi ed aventi le caratteristiche delle locazioni brevi, stipulati per il loro tramite.
L’art. 4, comma 4, del D.L. n. 50/2017 prevede che la comunicazione dei dati venga fatta entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di stipula. Pertanto, i dati relativi al 2025 devono essere comunicati entro il prossimo 30 giugno 2026.
| Dati da comunicare entro il 30 giugno 2026 |
| Nome, cognome, codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo corrispettivo lordo, indirizzo immobile, anno di riferimento (dal 2021), dati catastali degli immobili (facoltativi fino a comunicazioni relative al 2023) (Provv. Agenzia delle Entrate 12 luglio 2017, n. 132395, come modificato dal Provv. 17 marzo 2022, n. 86984), il CIN (art. 1, comma 78, della Legge di Bilancio 2025): si noti che l’informazione è obbligatoria a partire dal 1° gennaio 2025. |
Si noti che un contratto di locazione si considera concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. È del tutto ininfluente, pertanto, la data di pagamento oppure il lasso di tempo in cui l’immobile è stato utilizzato.
Posto che rileva la conclusione del contratto, potrebbe anche accadere che un contratto già concluso venga poi risolto. In tal caso, se non è ancora stata effettuata la trasmissione telematica, non occorrerà comunicare nulla. Se, invece, i dati del contratto sono già stati oggetto di comunicazione occorrerà rettificare la precedente comunicazione.
La comunicazione può essere effettuata:
- “in forma aggregata” per i contratti relativi al medesimo immobile stipulati dal medesimo locatore,
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate che a tal fine mette a disposizione l’apposito software.
Profili sanzionatori
In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati in argomento, trova applicazione la sanzione amministrativa disciplinata dall’art. 11, comma 1, D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471.
Nel dettaglio, le violazioni sono punite con sanzione:
- da 250,00 a 2.000,00 euro;
- da 125,00 a 1.000,00 euro (riduzione del 50%) se la trasmissione è effettuata entro 15 giorni dalla scadenza (quindi entro il 15 luglio 2026), ovvero se, nello stesso termine, viene effettuata la trasmissione corretta dei dati.
Obbligo di ritenuta ed effetto “sostitutivo”
Gli intermediari devono operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% qualora:
- incassino i canoni di locazione o sublocazione breve o i corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
- intervengano nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione o dei corrispettivi dei contratti onerosi conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.
In tali casi l’intermediario rilascia apposita CU la quale:
- replica fedelmente le medesime informazioni previste per la comunicazione,
- pertanto assolve e sostituisce l’obbligo di trasmissione dei dati contrattuali.
La ritenuta è effettuata nel momento in cui l’intermediario riversa le somme al locatore ed è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve. Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali:
• penali;
• caparre;
• depositi cauzionali,
in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.
Comunicazione imposta di soggiorno
Il 30 giugno 2026 scade anche il termine per l’invio della dichiarazione dell’imposta di soggiorno per l’anno 2025 (art. 180, comma 3, del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, che ha inserito nell’art. 4 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 il nuovo comma 1-ter).
In linea generale, sono responsabili del pagamento dell’imposta di soggiorno, con diritto di rivalsa sui clienti:
- i gestori delle strutture ricettive,
- compresi i titolari di bed & breakfast e
- coloro che stipulano contratti di locazione breve ossia il privato che incassa il canone nonché gli intermediari immobiliari o i portali telematici che incassano o intervengono nel pagamento dello stesso (art. 4, comma 5-ter, del D.L. n. 50/2017).
Tali soggetti devono inoltre presentare la dichiarazione dell’imposta di soggiorno.
| Dichiarazione imposta di soggiorno 2026 – adempimento in sintesi | |
| Soggetti obbligati | “Strutture ricettive” situate nei Comuni che hanno istituito l’imposta. |
| Modalità di invio | La trasmissione della dichiarazione può essere effettuata, anche tramite intermediari, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Entratel o fisconline) sulla base delle specifiche tecniche già pubblicate sul sito del Dipartimento delle finanze. Anche tramite la propria area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate: una volta che l’utente ha effettuato l’accesso, trova il servizio interattivo all’interno della scheda “Servizi”, nella categoria “dichiarazioni” (in alternativa può ricercarlo con parole chiavi, per esempio “imposta di soggiorno” nella casella di ricerca). |
| Modello da utilizzare | La presentazione del modello ministeriale approvato con il D.M. 29 aprile 2022 rappresenta l’unica modalità per l’assolvimento dell’adempimento dichiarativo (vedi risoluzione MEF n. 1/DF/2023). |
| Assenza di presenze | La dichiarazione deve essere comunque presentata al fine di consentire al Comune lo svolgimento dell’attività di controllo. |
| Scadenza | 30 giugno 2026 |
| Sanzioni | L’omessa o infedele presentazione della dichiarazione è punita con la sanzione amministrativa pecuniaria che va dal 100 al 200% dell’importo dovuto a titolo di imposta di soggiorno. Per l’omesso, ritardato o parziale versamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno si applica la sanzione amministrativa del 25% dell’imposta dovuta (art. 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471). |
Nel caso di una casa vacanze gestita essenzialmente da un intermediario che incassa e riversa direttamente l’imposta di soggiorno al Comune, occorre dichiarare anche eventuali casi in cui l’imposta di soggiorno è stata incassata come gestione diretta: a tal fine la dichiarazione deve essere presentata pure dal gestore, limitatamente però ai soggiorni gestiti direttamente da quest’ultimo.
Riferimenti normativi:
- D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471, art. 11;
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, conv. dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96, art. 4;
- Agenzia delle Entrate, circolare 12 ottobre 2017, n. 24/E.
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