CIRCOLARE MONOGRAFICA
Se il nuovo acquisto è soggetto a IVA l’imposta è applicata dall’impresa cedente sul corrispettivo e deve essere corrisposta per l’intero importo indicato in fattura
DI CARLA DE LUCA | 30 LUGLIO 2026
Un riacquisto “prima casa” con atto soggetto a IVA impone di ricomporre quattro tasselli normativi: l’IVA al 4% (Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 e il n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972); il credito per il riacquisto (art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998); la possibilità di acquistare prima di alienare (comma 4-bis della Nota II-bis, introdotto dall’art. 1, comma 55, della Legge n. 208/2015) e infine il termine per alienare l’immobile pre-posseduto che passa da uno a due anni (art. 1, comma 116, della Legge n. 207/2024). Il contributo tiene distinti il credito spettante, pari al minore tra l’imposta del primo e quella del secondo acquisto, e le modalità tassative di utilizzo: se il nuovo acquisto è soggetto a IVA, il credito non si scomputa dall’imposta fatturata dal venditore, che opera soltanto come tetto quantitativo.
Il quadro normativo di riferimento
L’agevolazione “prima casa” è disciplinata, per gli atti soggetti a imposta di registro, dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che prevede l’aliquota del 2% in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi ivi elencati, oltre alle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
Quando la cessione è effettuata da un’impresa in regime di imponibilità, l’agevolazione opera invece attraverso il n. 21 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, che assoggetta all’aliquota IVA del 4% le case di abitazione in presenza dei medesimi requisiti richiamati dalla Nota II-bis; in tal caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Sul versante del riacquisto opera l’art. 7, commi 1 e 2, della Legge 23 dicembre 1998, n. 448.
- Il comma 1 attribuisce un credito d’imposta a chi acquista una nuova abitazione con i benefici “prima casa” dopo un precedente acquisto agevolato non decaduto; il credito è commisurato all’imposta di registro o all’IVA corrisposta sul primo acquisto e non può in ogni caso superare l’imposta di registro o l’IVA dovuta sul secondo. La misura del beneficio è quindi pari al minore dei due tributi.
- Il comma 2 individua in modo tassativo le modalità di utilizzo:
- scomputo dall’imposta di registro dovuta sull’atto che genera il credito;
- utilizzo, per l’intero importo, a valere sulle imposte di registro;
- ipotecaria, catastale e sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo l’acquisizione del credito;
- diminuzione dell’IRPEF risultante dalla prima dichiarazione successiva;
- compensazione ai sensi del D.Lgs. 9 luglio 1997, n. 241.
- Il credito non è rimborsabile.
La possibilità di acquistare la nuova abitazione prima di alienare quella già agevolata è stata introdotta dall’art. 1, comma 55, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208, che ha inserito il comma 4-bis nella Nota II-bis: l’agevolazione spetta anche al contribuente già titolare di un immobile acquistato con i medesimi benefici, a condizione che quest’ultimo sia alienato entro il termine di legge decorrente dal nuovo acquisto. La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12/E dell’8 aprile 2016 ha chiarito che, in tale sequenza, spetta anche il credito d’imposta per il riacquisto.
Il termine di alienazione è stato ampliato dall’art. 1, comma 116, della Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025), che nel comma 4-bis della Nota II-bis ha sostituito le parole “entro un anno” con “entro due anni”.
La distinzione fra le due sequenze è essenziale: se il nuovo acquisto precede l’alienazione, il termine è oggi biennale e vale anche ai fini del credito d’imposta (Risposta a interpello n. 197 del 30 luglio 2025 ); se invece la vendita precede il riacquisto, resta applicabile il termine di un anno posto dall’art. 7, comma 1, della Legge n. 448/1998, non inciso dalla Legge di Bilancio 2025 (Risposta a interpello n. 297 del 26 novembre 2025, consultabile nella banca dati degli interpelli dell’Agenzia delle Entrate).
Un ultimo principio: il credito non si scomputa dall’IVA addebitata dal venditore. L’art. 7, comma 2, non contempla l’IVA fra i tributi compensabili e i vincoli dell’armonizzazione europea impediscono che per una cessione sia corrisposta un’imposta inferiore a quella risultante dall’applicazione dell’aliquota al corrispettivo pattuito. L’IVA del secondo acquisto rileva dunque soltanto come tetto quantitativo del credito.
Un caso concreto
Prendiamo il caso di un contribuente che ha acquistato nel 2019 un’abitazione beneficiando dell’agevolazione “prima casa”. Il valore catastale assunto ai fini dell’imposta di registro era pari a 39.071,34 euro; applicando l’aliquota del 2%, il risultato aritmetico è pari a 781,43 euro.
Nel 2026 il medesimo soggetto intende acquistare una nuova abitazione da un’impresa che ha eseguito interventi di ristrutturazione e che effettuerà la cessione entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori. In presenza dei requisiti “prima casa”, l’operazione sarà soggetta a IVA con aliquota del 4%, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna.
Al momento del nuovo acquisto il contribuente sarà ancora proprietario dell’abitazione agevolata del 2019: nel rogito del 2026 assumerà quindi l’impegno ad alienarla entro due anni, secondo il termine del comma 4-bis della Nota II-bis nella formulazione vigente.
Le domande da sciogliere sono tre:
- se il credito d’imposta spetti,
- quale ne sia l’ammontare e, soprattutto,
- se possa essere utilizzato per ridurre l’IVA dovuta all’impresa venditrice.
La spettanza del credito nella sequenza “acquisto e successiva alienazione”
Nella sequenza prospettata il contribuente acquista nel 2026 e vende successivamente l’abitazione del 2019. Alla luce della circolare n. 12/E/2016 e della Risposta a interpello n. 197/2025, il credito d’imposta spetta anche in questa ipotesi, con il termine biennale per l’alienazione.
Il riconoscimento ha però natura provvisoria: si consolida soltanto con l’effettiva alienazione dell’immobile pre-posseduto entro due anni dal nuovo rogito. Il mancato rispetto dell’impegno comporta la decadenza dall’agevolazione fruita sul nuovo acquisto, con applicazione delle imposte in misura ordinaria, sanzione e interessi, e il venir meno del credito.
Va evitata la confusione con la sequenza opposta, nella quale la vendita precede il riacquisto: in quel caso il credito presuppone il riacquisto entro un anno dall’alienazione, come confermato dalla Risposta n. 297/2025.
L’allungamento a due anni riguarda l’alienazione successiva al nuovo acquisto, non il riacquisto successivo a una vendita già perfezionata.
Il comma 4-bis della Nota II-bis richiede l’alienazione dell’immobile pre-posseduto, senza imporre che avvenga a titolo oneroso: la condizione può essere soddisfatta anche mediante trasferimento gratuito, purché cessi effettivamente la titolarità incompatibile con il nuovo beneficio.
Nel caso prospettato si parla di rivendita e il profilo non assume rilievo pratico, ma includere nei requisiti generali una cessione necessariamente onerosa restringerebbe indebitamente il perimetro della norma.
Resta necessario verificare eventuali ulteriori immobili del contribuente. L’alienazione postuma riguarda solo l’abitazione già acquistata con i benefici “prima casa” e non consente di superare altre cause ostative, come la titolarità di un’abitazione non agevolata nel medesimo Comune in cui si trova il nuovo immobile.
L’IVA del nuovo acquisto: tetto quantitativo, non debito compensabile
Il principale errore da evitare riguarda le modalità di utilizzo. Che il nuovo acquisto sia soggetto a IVA non impedisce il riconoscimento del credito, ma non consente di portarlo in diminuzione dell’IVA dovuta al venditore: l’imposta è applicata dall’impresa cedente sul corrispettivo e deve essere corrisposta per l’intero importo indicato in fattura.
L’IVA del nuovo immobile assume una funzione diversa: costituisce uno dei due termini di confronto necessari per quantificare il credito, che è pari al minore importo tra:
- l’imposta di registro o l’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato;
- l’imposta di registro o l’IVA dovuta in relazione al nuovo acquisto.
Esempio Se, per esempio, l’imposta rilevante sul primo acquisto è pari a 1.000 euro e l’IVA al 4% sul secondo ammonta a 8.000 euro, il credito è pari a 1.000 euro, mentre gli 8.000 euro di IVA vanno pagati integralmente all’impresa; il credito potrà essere impiegato soltanto secondo le modalità del comma 2 dell’art. 7.
La distinzione rileva anche sul piano comunicativo. Affermare che il credito è “utilizzabile nei limiti dell’IVA” è corretto solo se si intende l’IVA come tetto quantitativo del beneficio; la stessa espressione diventa fuorviante se lascia intendere che al venditore possa essere versata l’IVA al netto del credito.
La quantificazione: il minimo di 1.000 euro e la verifica del rogito 2019
Il secondo punto critico riguarda la determinazione dell’imposta relativa all’acquisto del 2019. Il semplice calcolo del 2% sul valore catastale conduce a 781,43 euro:
39.071,34 × 2% = 781,43
Il risultato aritmetico è esatto, ma non individua ancora l’imposta di registro rilevante.
L’art. 10, comma 2, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 stabilisce che l’imposta proporzionale risultante dall’applicazione delle aliquote previste per i trasferimenti immobiliari non può essere inferiore a 1.000 euro; la regola è richiamata anche nella guida dell’Agenzia delle Entrate all’acquisto della casa.
In via ordinaria, quindi, l’imposta di registro liquidata sul precedente acquisto avrebbe dovuto essere pari a 1.000 euro, non a 781,43 euro. Poiché il credito è commisurato all’imposta effettivamente corrisposta, il dato non può essere ricostruito in via teorica: occorre acquisire il rogito del 2019 e verificare:
- l’imposta di registro liquidata nell’atto;
- l’eventuale utilizzo di un precedente credito “prima casa”;
- gli eventuali importi già assolti in sede di registrazione del preliminare;
- la quota di proprietà acquistata dal contribuente;
- la coincidenza soggettiva tra il titolare del precedente acquisto e l’acquirente del nuovo immobile;
- l’assenza di decadenze dalla precedente agevolazione.
Salvo particolarità emergenti dall’atto, il credito teorico riferibile al precedente acquisto dovrebbe quindi essere pari a 1.000 euro. Perché tale importo trovi piena capienza nell’IVA del nuovo acquisto, la base imponibile deve essere almeno pari a 25.000 euro:
25.000 × 4% = 1.000
Considerato il valore normalmente assunto dalle compravendite immobiliari, è verosimile che l’IVA dovuta sul nuovo acquisto superi 1.000 euro. Resta comunque necessario conoscere il corrispettivo imponibile indicato nel nuovo atto.
Le modalità corrette di utilizzo
Nel caso concreto il nuovo acquisto è soggetto a IVA: non esiste quindi un’imposta proporzionale di registro sul nuovo trasferimento dalla quale scomputare il credito, perché registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (200 euro ciascuna).
Quanto alla possibilità di ridurre proprio quelle imposte fisse con il credito, la lettera dell’art. 7, comma 2, offre due sole aperture:
- lo scomputo dall’imposta di registro dovuta sull’atto che determina il credito e
- l’utilizzo, per l’intero importo, sulle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di successione e donazione dovute su atti e denunce presentati dopo l’acquisizione del credito.
In assenza di un chiarimento espresso di prassi sul punto, la soluzione prudente – coerente con l’indicazione della guida del Consiglio Nazionale del Notariato, secondo cui nel rogito soggetto a IVA il credito non trova impiego in atto – è di non operare alcuno scomputo in sede di stipula e di rinviare l’utilizzo alle altre modalità di legge, previo confronto con il notaio incaricato.
Ne deriva che, in pratica, il contribuente potrà:
- indicare il credito nella prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto e utilizzarlo in diminuzione dell’IRPEF;
- utilizzarlo in compensazione tramite modello F24, con codice tributo 6602;
- utilizzarlo per le imposte ammesse dalla legge relative ad atti o denunce presentati dopo l’acquisizione del credito.
Il credito non dà luogo a rimborso: se l’imposta a debito non è sufficiente, il residuo resta utilizzabile nei versamenti successivi.
Occorre quindi pianificarne l’impiego, verificando la presenza di debiti compensabili o di un’IRPEF capiente.
Nella gestione del fascicolo sarà inoltre opportuno conservare entrambi i rogiti, la documentazione relativa all’alienazione della precedente abitazione e il prospetto di calcolo del credito.
La soluzione del caso
Sulla base dei dati disponibili, il contribuente può acquistare nel 2026 la nuova abitazione con IVA al 4% e ottenere il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto, assumendo nel rogito l’impegno ad alienare entro due anni l’abitazione acquistata nel 2019.
Il credito è pari al minore importo tra l’imposta effettivamente assolta sull’acquisto del 2019 e l’IVA al 4% dovuta sul nuovo acquisto. La prima grandezza non va quantificata automaticamente in 781,43 euro: tenendo conto del minimo di 1.000 euro previsto dall’art. 10, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011, in via ordinaria dovrebbe risultare pari a 1.000 euro. L’importo definitivo può essere affermato solo dopo l’esame del rogito 2019.
L’IVA del 4% dovrà essere pagata integralmente all’impresa venditrice e il credito non potrà essere scomputato in atto, neppure a fronte delle imposte fisse di 200 euro. Potrà invece essere fruito in dichiarazione, tramite F24 o sulle imposte relative ad atti successivi, secondo le modalità dell’art. 7, comma 2, della Legge n. 448/1998.
Controlli operativi per lo studio
| Profilo | Verifica da effettuare | Esito atteso nel caso |
| Acquisto precedente | Esaminare il rogito 2019 e l’imposta effettivamente liquidata | In via ordinaria 1.000 euro (minimo di legge) |
| Nuovo acquisto | Verificare requisiti “prima casa” e imponibilità IVA | IVA al 4% e imposte fisse di 200 euro ciascuna |
| Termine di alienazione | Controllare l’impegno inserito nel nuovo rogito | Alienazione entro due anni |
| Ammontare del credito | Confrontare il tributo sul primo atto con l’IVA sul secondo | Minore dei due importi |
| IVA del nuovo atto | Escludere lo scomputo diretto dall’IVA fatturata | Versamento integrale al venditore |
| Imposte fisse del rogito | Registro, ipotecaria e catastale in misura fissa | Nessuno scomputo in atto: utilizzo differito |
| Utilizzo successivo | Pianificare dichiarazione, F24 o atti successivi | Nessun rimborso in denaro |
| Consolidamento | Acquisire prova dell’alienazione | Credito definitivo dopo il rispetto dell’impegno |
Considerazioni conclusive
Il caso dimostra come, nel credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sia necessario tenere distinti tre piani:
- la spettanza dell’agevolazione,
- la sua quantificazione,
- e le concrete modalità di utilizzo.
Il nuovo acquisto soggetto a IVA non esclude il credito, ma impedisce di usarlo per ridurre l’imposta dovuta al venditore: l’IVA è parametro di calcolo, non debito compensabile nel rogito.
Anche il dato relativo al precedente acquisto va verificato documentalmente.
Il mero prodotto tra valore catastale e aliquota del 2% non tiene conto dell’imposta minima di 1.000 euro e può condurre a una sottostima del beneficio.
Per il professionista la soluzione corretta passa
- dall’acquisizione dei due atti,
- dalla ricostruzione delle imposte effettivamente liquidate e
- dalla predisposizione di un prospetto che distingua chiaramente
- credito spettante,
- momento di consolidamento e
- modalità di fruizione.
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa;
- D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, Allegato A;
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207, art. 1, comma 116;
- Legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7.
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