CIRCOLARE MONOGRAFICA
Obblighi dichiarativi, rapporto tra accertamento dell’imposta e contenzioso sulla rendita catastale, sistema sanzionatorio e ravvedimento operoso: queste le principali novità introdotte dal Decreto
DI STEFANO SETTI | 4 SETTEMBRE 2026
Il D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147, in vigore dal 12 agosto 2026, ridisegna alcuni aspetti centrali della disciplina IMU. L’art. 26introduce una dichiarazione unica, obbligatoriamente telematica, destinata a superare la distinzione tra modello IMU/IMPi e modello IMU ENC, confermando il termine del 30 giugno dell’anno successivo e specificando le fattispecie per le quali l’attestazione dichiarativa rimane indispensabile. L’art. 32 disciplina, invece, gli effetti del contenzioso sulla rendita catastale, collegando il termine per accertare la maggiore IMU al passaggio in giudicato della sentenza e riconoscendo una tutela speculare al contribuente sul versante dei rimborsi. A queste novità si affiancano, dal 2027, la riduzione delle sanzioni per omessa e infedele dichiarazione e l’estensione ai tributi locali delle più ampie possibilità di ravvedimento operoso.
Premessa
Il D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 185 dell’11 agosto 2026 ed entrato in vigore il 12 agosto 2026, contiene numerose disposizioni in materia di tributi regionali e locali e di federalismo fiscale. Sul fronte dell’IMU, gli interventi di maggiore interesseriguardano gli obblighi dichiarativi, il rapporto tra accertamento dell’imposta e contenzioso sulla rendita catastale, nonché il sistema sanzionatorio e il ravvedimento operoso.
Il nuovo assetto si sviluppa, tuttavia, secondo tempistiche differenti. Le modifiche agli obblighi dichiarativi e la disciplina delle rendite catastali impugnate sono entrate formalmente in vigore il 12 agosto 2026; le nuove sanzioni per omessa e infedele dichiarazione trovano, invece, applicazione alle violazioni commesse dal 1° gennaio 2027.
Verso una dichiarazione IMU unica e soltanto telematica
Una delle novità di maggiore rilievo è contenuta nell’art. 26 del D.Lgs. n. 147/2026, che modifica l’art. 1 della Legge 27 dicembre 2019, n. 160 introducendo il nuovo comma 768-bis.
La disposizione stabilisce che i soggetti passivi devono presentare la dichiarazione IMU esclusivamente in via telematica, secondo modalità che saranno approvate con Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, sentita la Conferenza Stato-città e autonomie locali. La dichiarazione telematica viene espressamente qualificata come unica modalità di assolvimento dell’adempimento dichiarativo.
La novità è significativa perché supera l’impostazione precedente, caratterizzata dalla coesistenza di distinti modelli dichiarativi: il modello IMU/IMPi, utilizzato dalla generalità dei contribuenti, e il modello IMU ENC, riservato agli enti non commerciali.
Contestualmente, infatti, il Decreto abroga i commi 769 e 770 dell’art. 1 della Legge n. 160/2019, che contenevano la precedente disciplina dichiarativa.
L’obiettivo è, quindi, arrivare a un modello dichiarativo tendenzialmente unitario, fermo restando che, per gli enti non commerciali, continuano a operare regole specifiche quanto alla periodicità della dichiarazione.
Il termine resta fissato al 30 giugno
La digitalizzazione dell’adempimento non modifica la scadenza generale.
La dichiarazione deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello nel quale:
- ha avuto inizio il possesso dell’immobile;
- sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.
Il nuovo comma 768-bis conferma quindi, sotto il profilo temporale, il termine già noto agli operatori, ma lo inserisce in una disciplina unitaria e integralmente telematica.
Rimane, inoltre, fermo il principio secondo cui, per la generalità dei soggetti passivi, la dichiarazione presentata conserva efficacia anche per gli anni successivi, purché non intervengano modificazioni dei dati o degli elementi dichiarati dalle quali derivi un diverso ammontare dell’imposta dovuta.
Questo significa che la nuova telematizzazione non trasforma la dichiarazione IMU in un adempimento annuale generalizzato. Una nuova dichiarazione sarà necessaria soltanto in presenza di una variazione fiscalmente rilevante, salvo le particolari regole previste per gli enti non commerciali.
Gli enti non commerciali continuano a dichiarare ogni anno
La disciplina resta differente per gli enti di cui all’art. 1, comma 759, lett. g), della Legge n. 160/2019.
Per tali soggetti il Decreto conferma l’applicazione del D.M. 19 novembre 2012, n. 200 e soprattutto stabilisce che la dichiarazione deve continuare a essere presentata ogni anno, anche quando non siano intervenute variazioni rispetto all’annualità precedente.
Il nuovo modello sarà, dunque, unitario sotto il profilo formale, ma non elimina le differenze sostanziali esistenti tra contribuenti ordinari ed enti non commerciali.
Immobili merce, alloggi sociali e personale delle Forze armate: l’attestazione resta necessaria
Il nuovo comma 768-bis individua, inoltre, alcune ipotesi nelle quali il possesso dei requisiti deve essere espressamente attestato nella dichiarazione.
La previsione riguarda, in particolare, i benefici contemplati:
- dall’art. 1, comma 741, lett. c), n. 3) della Legge n. 160/2019, per gli alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
- dall’art. 1, comma 741, lett. c), n. 5), per l’unico immobile posseduto, nei casi previsti dalla norma, dal personale delle Forze armate, Forze di polizia, Corpo nazionale dei vigili del fuoco e carriera prefettizia;
- dall’art. 1, comma 751, terzo periodo, relativo ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e gli immobili non siano locati.
Il legislatore conferma quindi che, per tali agevolazioni, la dichiarazione non svolge una funzione puramente ricognitiva: deve essere utilizzata per attestare la sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa.
Particolare attenzione dovrà essere prestata, ad esempio, dalle imprese costruttrici relativamente agli immobili merce, per i quali l’esenzione continua a essere collegata alla permanenza della destinazione alla vendita e all’assenza di locazione.
Il nuovo modello richiede un Decreto attuativo
Il passaggio alla nuova dichiarazione non è immediatamente operativo sotto il profilo tecnico.
Il modello e le modalità di trasmissione devono essere approvati mediante un apposito Decreto del MEF, sentita la Conferenza Stato-città e autonomie locali. Lo stesso provvedimento dovrà definire le fattispecie nelle quali sussiste l’obbligo dichiarativo. Il legislatore detta però una specifica disciplina transitoria: fino all’entrata in vigore del nuovo Decreto, i contribuenti continuano a utilizzare i modelli vigenti, approvati con il D.M. 29 luglio 2022, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 184 dell’8 agosto 2022, e con il D.M. 4 maggio 2023, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 121 del 25 maggio 2023.
La riforma, quindi, è già definita sul piano normativo, ma la concreta unificazione dei modelli è subordinata all’adozione della nuova modulistica ministeriale.
Rendita catastale impugnata: il termine IMU si collega al giudicato
L’altra importante novità è contenuta nell’art. 32 del D.Lgs. n. 147/2026.
La disposizione affronta una questione particolarmente delicata: quella degli effetti IMU derivanti dalla rettifica della rendita catastale proposta dal contribuente tramite procedura DOCFA quando la nuova rendita attribuita dall’Agenzia delle Entrate viene successivamente impugnata.
Il problema nasce dal fatto che il giudizio catastale può protrarsi per diversi anni. Applicando esclusivamente il termine ordinario previsto dall’art. 1, comma 161, della Legge n. 296/2006, il Comune potrebbe trovarsi nell’impossibilità di recuperare l’eventuale maggiore imposta una volta definita definitivamente la controversia.
Per evitare questo risultato, l’art. 32 introduce una disciplina speciale, espressamente in deroga al termine ordinario di accertamento.
Infatti, quando la rendita catastale rettificata dall’Agenzia delle Entrate viene impugnata, il Comune può accertare l’eventuale maggiore IMU derivante dalla differenza fra la rendita proposta e quella rettificata entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello del passaggio in giudicato della sentenza che definisce la controversia catastale.
La norma stabilisce inoltre che la maggiore imposta è dovuta a decorrere dalla data di presentazione degli atti di aggiornamento catastale ai sensi del D.M. 19 aprile 1994, n. 701.
Il termine per il recupero dell’IMU non è dunque più necessariamente ancorato all’annualità d’imposta originaria ma, nella specifica fattispecie, viene spostato in avanti e collegato alla definitiva soluzione del contenzioso catastale.
Si ipotizzi che nel 2026 venga presentato un DOCFA con una rendita proposta pari a 10.000 euro e che l’Agenzia delle Entrate la rettifichi portandola a 15.000 euro.
Il contribuente impugna la rettifica e la controversia si conclude definitivamente, con conferma della rendita di 15.000 euro, nel 2030.
In base all’art. 32, il Comune potrà recuperare la maggiore IMU derivante dalla differenza di rendita entro il 31 dicembre 2035, ossia entro il quinto anno successivo a quello del passaggio in giudicato.
Sulla maggiore IMU solo interessi legali
Un aspetto particolarmente favorevole al contribuente riguarda le conseguenze economiche della definizione del contenzioso.
Sulla maggiore imposta dovuta per effetto della rendita definitivamente riconosciuta trovano applicazione soltanto gli interessi legali.
La norma non prevede quindi l’applicazione delle sanzioni sulla differenza recuperata dal Comune.
La soluzione tiene conto dell’esistenza di una controversia oggettiva sulla rendita catastale: l’ammontare definitivo dell’imposta diventa infatti conoscibile soltanto una volta che si sia formato il giudicato sulla relativa controversia.
Tutela speculare per il contribuente: cinque anni anche per chiedere il rimborso
L’art. 32 costruisce una disciplina simmetrica anche nel caso opposto, quando il giudizio si concluda in senso favorevole al contribuente.
Se la rendita rettificata dall’Agenzia viene annullata o ridotta e il contribuente ha già corrisposto un’IMU superiore a quella effettivamente dovuta, la richiesta di rimborso può essere formulata entro lo stesso termine previsto per l’accertamento del Comune, ossia entro il 31 dicembre del quinto anno successivo al passaggio in giudicato. Una volta ricevuta l’istanza, il Comune deve effettuare il rimborso entro 180 giorni.
Il meccanismo cerca pertanto di neutralizzare gli effetti della durata del processo catastale nei confronti di entrambe le parti: il Comune conserva il potere di recuperare la maggiore imposta e il contribuente conserva, specularmente, il diritto di recuperare quanto versato in eccesso.
Dal 2027 scendono le sanzioni per omessa e infedele dichiarazione IMU
Al nuovo sistema dichiarativo si affiancano le modifiche introdotte dall’art. 12 del D.Lgs. n. 147/2026 in materia sanzionatoria.
Il comma 5 modifica l’art. 1, comma 775, della Legge n. 160/2019:
- per l’omessa dichiarazione IMU, la precedente sanzione compresa tra il 100% e il 200% del tributo non versato viene sostituita da una sanzione amministrativa fissa nella misura del 100%, fermo restando il minimo di 50 euro;
- per l’infedele dichiarazione, la sanzione compresa tra il 50% e il 100% viene sostituita dalla misura fissa del 40% del tributo non versato, sempre con minimo di 50 euro.
Le nuove misure trovano però applicazione esclusivamente alle violazioni commesse dal 1° gennaio 2027.
Pertanto, per le violazioni commesse entro il 31 dicembre 2026 continuano a operare le percentuali previste dalla disciplina precedente.
| Violazione IMU | Fino al 31 dicembre 2026 | Dal 1° gennaio 2027 |
| Omessa dichiarazione | dal 100% al 200% del tributo non versato | 100% del tributo non versato |
| Infedele dichiarazione | dal 50% al 100% del tributo non versato | 40% del tributo non versato |
| Minimo | euro 50 | euro 50 |
Ravvedimento più ampio anche per l’IMU
Il D.Lgs. n. 147/2026 interviene anche sul rapporto tra attività istruttoria e possibilità di ravvedersi.
L’art. 12, comma 3, dispone infatti espressamente che ai tributi delle Regioni e degli Enti locali si applica l’art. 13, comma 1-ter, del D.Lgs. n. 472/1997 e, dal 1° gennaio 2027, la corrispondente disciplina del nuovo Testo unico delle sanzioni tributarie amministrative e penali. La conseguenza è che, anche in materia di IMU, la possibilità di ricorrere al ravvedimento non viene meno per il solo fatto che siano iniziati controlli o attività istruttorie.
L’assetto avvicina quindi la fiscalità locale alle regole già applicate ai tributi amministrati dall’Agenzia delle Entrate.
A tale impostazione si collega l’art. 3 del D.Lgs. 147/2026, che consente a Regioni ed Enti locali, prima dell’avvio dell’accertamento, di inviare comunicazioni contenenti dati e informazioni acquisiti direttamente o da terzi, allo scopo di favorire la regolarizzazione spontanea. Possono inoltre essere inviati avvisi bonari per tardivi, parziali od omessi versamenti con applicazione di una sanzione ridotta.
Il contribuente dispone di 60 giorni dal ricevimento della comunicazione per fornire chiarimenti, documentazione e ricevute di versamento, nonché per segnalare eventuali dati non considerati o valutati erroneamente dall’Ente.
Tabella riepilogativa: le principali novità IMU del D.Lgs. n. 147/2026
| Profilo | Disciplina precedente | Nuova disciplina |
| Modello dichiarativo | Distinzione tra IMU/IMPi e IMU ENC | Tendenziale modello unitario |
| Modalità di presentazione | Ammesse modalità previste dai singoli modelli | Esclusivamente telematica |
| Termine dichiarazione | 30 giugno dell’anno successivo | Confermato |
| Efficacia dichiarazione ordinaria | Anche per anni successivi se non cambiano i dati | Confermata |
| Enti non commerciali | Dichiarazione annuale IMU ENC | Rimane l’obbligo annuale |
| Immobili merce e altri benefici qualificati | Necessaria dichiarazione | Confermata l’attestazione dei requisiti nel modello |
| Periodo transitorio | Modelli IMU/IMPi e IMU ENC vigenti | Restano utilizzabili fino al nuovo D.M. |
| Rendita catastale rettificata e impugnata | Termine ordinario di accertamento con possibili criticità | Termine speciale collegato al giudicato |
| Termine per maggiore IMU | Regola generale ex art. 1, comma 161, Legge n. 296/2006 | 31 dicembre del 5° anno successivo al giudicato |
| Sanzioni sulla maggiore IMU da rendita | Regole ordinarie | Solo interessi legali |
| Rimborso dopo giudicato favorevole | Termini ordinari | Istanza entro lo stesso quinquennio; pagamento entro 180 giorni |
| Omessa dichiarazione dal 2027 | 100%-200% | 100%, minimo euro 50 |
| Infedele dichiarazione dal 2027 | 50%-100% | 40%, minimo euro 50 |
| Ravvedimento dopo controlli istruttori | Quadro meno uniforme per i tributi locali | Estensione espressa dell’art. 13, comma 1-ter, D.Lgs. n. 472/1997 |
| Compliance locale | Non disciplinata in modo unitario | Comunicazioni preventive e 60 giorni per chiarimenti |
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