COMMENTO
DI DEVIS NUCIBELLA | 17 SETTEMBRE 2026
L’Agenzia delle Entrate nell’Interpello n. 158 del 10 agosto scorso ha affermato che, in caso di vendita di quote di un immobile interessato dal Superbonus, il comproprietario che cede la propria parte non può aumentare il costo fiscalmente riconosciuto con le spese sostenute da un altro comproprietario per realizzare i lavori agevolati e la plusvalenza introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 non si applica alla parte acquisita per successione, ma solo alle quote acquistate a titolo oneroso.
Legge di Bilancio 2024
Come noto con i commi da 64 a 66 dell’art. 1 della Legge n. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) è stato modificato il comma 1 dell’art. 67 del TUIR inerente la cessione di immobili da parte di un “privato”, che generano “redditi diversi”.
In particolare è stata inserita un’integrazione ai sensi della quale la lett. b) trova applicazione “al di fuori delle ipotesi” di cui alla nuova lett. b-bis), con la quale è disposto che costituiscono “redditi diversi”:
b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’art. 119 del … [D.L. n. 34/2020] … che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.
In sostanza è stata individuata una nuova “categoria” di immobili passibili di generare plusvalori fiscalmente rilevanti, ossia gli immobili oggetto di interventi agevolati con la detrazione del 110% di cui all’art. 119, D.L. n. 34/2020, terminati da non più di 10 anni all’atto della cessione.
Ambito applicativo
Sono espressamente esclusi gli immobili:
- acquisiti per successione;
- adibiti ad abitazione principale del cedente/suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni ovvero per la maggior parte del periodo (inferiore a 10 anni) antecedente la cessione.
L’Agenzia delle Entrate è poi intervenuta con i seguenti chiarimenti.
| Chiarimenti Agenzia Entrate | |
| Circolare n. 13/E/2025 | La fattispecie impositiva si applica: per la prima cessione dell’immobile interessato da interventi ammessi al Superbonus; sia se il Superbonus è stato fruito direttamente in dichiarazione sia se si è optato per cessione/sconto ex art. 121 del D.L. n. 34/2020; a prescindere dalla durata del possesso delle unità oggetto degli interventi. |
| Interpello n. 208/2024 | Per gli immobili ereditati, l’eventuale plusvalenza non è imponibile “anche nell’ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione. In tale ultima ipotesi, tuttavia, l’esclusione dall’ambito applicativo della citata lettera b-bis) riguarda solo la plusvalenza correlata alla quota di proprietà dell’immobile acquisito per successione, con conseguente imponibilità pro quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare”. |
| Interpello n. 86/2026 | Qualora non sia possibile individuare «il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto», è possibile «ai fini della determinazione della plusvalenza, utilizzare il valore risultante da un’apposita perizia giurata redatta da un professionista abilitato, applicando a tale valore la rivalutazione calcolata in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per adeguare i valori storici ai prezzi attuali. La rivalutazione in questione, ai sensi dell’art. 68, comma 1, ultimo periodo, del TUIR, riguarda soltanto gli immobili “acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni”». |
Interpello n. 158/2026
Nell’Interpello n. 158 del 10 agosto scorso l’Agenzia delle Entrate è ritornata sulla questione esaminando il seguente caso:
- madre e una figlia comproprietarie di un immobile insieme, rispettivamente, al figlio e fratello. Una parte deriva dalla successione del marito e padre, avvenuta nel 2009, mentre altre quote erano già detenute oppure sono state acquisite successivamente a titolo oneroso;
- tra il 2021 e il 2023 l’immobile è stato interessato da interventi di ristrutturazione edilizia e lavori agevolati con il Superbonus 110 per cento. Tutti i costi, però, sono stati sostenuti esclusivamente dal figlio/fratello, che ha usufruito delle relative agevolazioni fiscali, in parte tramite detrazione in dichiarazione e in parte attraverso la cessione del credito. Le altre comproprietarie non hanno sostenuto alcuna spesa e non hanno, quindi, usufruito di alcuno sconto d’imposta collegato agli interventi;
- visto che le contribuenti, nel 2026, avrebbero intenzione di vendere le proprie quote all’altro comproprietario, chiedono come debba essere determinata l’eventuale plusvalenza imponibile.
In particolare, vogliono sapere se il valore stabilito da una perizia giurata possa essere utilizzato come costo fiscale, non essendo più disponibili i documenti relativi all’acquisto del terreno e alla costruzione dell’immobile, e se, come loro ritengono, le spese dei lavori sostenute dal figlio/fratello possano incrementare il costo fiscalmente riconosciuto delle quote da cedere.
Sulla questione l’Agenzia delle Entrate afferma che:
- solo una parte dell’immobile è stata acquisita per successione, la plusvalenza correlata alla relativa quota di proprietà è esclusa dall’ambito applicativo dell’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR, con conseguente imponibilità pro quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare riferita alle quote già di proprietà dei soggetti cedenti;
- considerato che nel caso esaminato non risulta possibile individuare il “prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto”, si ammette la possibilità, ai fini della determinazione della plusvalenza, di utilizzare il valore risultante da un’apposita perizia giurata, redatta da un professionista abilitato.
Sebbene l’art. 68 del TUIR consenta di aumentare il costo fiscalmente riconosciuto del bene con i costi inerenti sostenuti nel tempo, tale incremento può essere riconosciuto soltanto a chi quelle spese le ha effettivamente sostenute. Poiché mamma e figlia dichiarano di non aver partecipato economicamente agli interventi edilizi e di non aver beneficiato delle relative detrazioni, il costo delle loro quote non può essere aumentato delle somme pagate dal fratello.
In breve, l’Agenzia conferma due principi fondamentali della nuova disciplina:
- l’esclusione dalla tassazione della parte di immobile acquisita per successione,
- l’impossibilità di attribuire a un comproprietario costi sostenuti da altri ai fini del calcolo della plusvalenza.
Resta comunque ferma la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 26% come prevede il comma 66 (art. 1) della Legge di Bilancio 2024.
Riferimenti normativi:
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. 67 e 68;
- D.L. 19 maggio 2020, n. 34, conv. con modif. dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, artt. 119 e 121;
- Agenzia delle Entrate, Risposta a istanza di interpello 10 agosto 2026, n. 158.
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