COMMENTO
DI STUDIO TRIBUTARIO GAVIOLI & ASSOCIATI | 15 LUGLIO 2026
La vendita di un immobile di proprietà di un Ente del Terzo settore (ETS) non fa decadere il beneficio delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa se, dopo aver effettivamente utilizzato il bene per le proprie finalità istituzionali, la cessione avviene prima del decorso di cinque anni dall’acquisto. L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta a interpello n. 134, del 6 luglio 2026, ha chiarito che l’applicazione dell’agevolazione di cui all’art. 82, comma 4, del Codice del Terzo settore – CTS – appare subordinata non al mantenimento della proprietà dell’immobile per il periodo temporale indicato dalla norma, ma unicamente alla circostanza che il bene acquistato sia direttamente utilizzato dall’acquirente, entro cinque anni, in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale.
Il quesito posto alle Entrate
Nel caso in esame una Fondazione, Ente del Terzo settore iscritto al RUNTS, rappresenta di aver acquistato un immobile nel corso del 2022, allo scopo di utilizzarlo direttamente per lo svolgimento della propria attività di interesse generale.
La Fondazione, in qualità di ETS, in sede di acquisto dell’immobile, si è avvalso dei benefici fiscali previsti in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale dall’art. 82, comma 4, del D.Lgs. 3 luglio 2017, n. 117, c.d. Codice del Terzo settore – CTS.
Nell’evidenziare che l’immobile è stato utilizzato, fin dalla data di acquisto, direttamente in attuazione degli scopi istituzionali, le mutate esigenze organizzative, a inizio 2026, hanno reso necessario l’acquisto di un nuovo fabbricato nel quale concentrare le attività svolte in diversi luoghi, comprese quelle svolte nell’immobile di cui trattasi.
L’immobile è destinato, pertanto, a perdere la sua rilevanza per la Fondazione che, in previsione della cessazione dell’utilizzo diretto dello stesso ai fini istituzionali, ha preso in esame la possibilità di cederlo a terzi. Tale cessione avverrebbe, dunque, prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto.
La finalità dell’istanza all’Agenzia delle Entrate è quella di sapere se nel caso di vendita dell’immobile entro il quinquennio dall’acquisto possa conservare i benefici fiscali di cui al comma 4, dell’art. 82 del CTS e se, a seguito della cessione del bene, debba assoggettare a tassazione l’eventuale plusvalenza realizzata.
Le agevolazioni per l’acquisto di un immobile da parte di un Ente del Terzo settore
L’art. 82, comma 4, del CTS prevede una specifica agevolazione fiscale per gli atti di trasferimento immobiliare a favore degli Enti del Terzo settore (ETS).
In particolare, la norma dispone che:
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa 200 euro (anziché proporzionale) per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili;
- l’agevolazione si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore di tutti gli Enti del Terzo settore, incluse le imprese sociali.
La finalità di tale disposizione è quella di ampliare il favor verso gli Enti del Terzo settore, favorendo il trasferimento di beni patrimoniali ai predetti enti attraverso una tassazione agevolata.
Ai fini della fruizione del beneficio, è necessario che:
- i beni immobili trasferiti siano utilizzati, entro cinque anni dal trasferimento, in attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale dell’ente;
- l’ente renda, contestualmente alla stipula dell’atto, apposita dichiarazione in tal senso.
Con riferimento alla compravendita di immobili con patto di riservato dominio (o “con riserva di proprietà”), l’Agenzia delle Entrate ha precisato che tale fattispecie è stata oggetto di specifica analisi ai fini della fruizione dell’agevolazione di cui all’art. 82, comma 4, CTS.
In base all’art. 1523 del Codice civile, nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, assumendo tuttavia i rischi dal momento della consegna.
Per le Organizzazioni di Volontariato (OdV) iscritte nel RUNTS è prevista un’ulteriore agevolazione di carattere specifico:
- i redditi degli immobili destinati in via esclusiva allo svolgimento di attività non commerciale da parte delle OdV sono esenti dall’IRES;
- tale agevolazione si applica anche agli enti filantropici iscritti nella specifica sezione del RUNTS, nonché alle Associazioni di Promozione Sociale (APS) ai sensi dell’art. 85, comma 7, del CTS.
La disposizione riguarda gli immobili e i redditi da questi rinvenibili, destinati in via esclusiva allo svolgimento o al finanziamento di attività di interesse generale non commerciale.
Anche i canoni di locazione percepiti per la concessione di spazi, se destinati a sostenere l’attività non commerciale dell’ente, possono beneficiare dell’esenzione.
La portata dell’agevolazione è stata precisata dall’art. 26, del D.L. n. 73/2022 (convertito con modificazioni dalla Legge n. 122/2022), che ha chiarito che il requisito della destinazione all’attività istituzionale con modalità non commerciali deve riferirsi al reddito e non all’immobile in sé.
Tale norma ha trovato applicazione già in via transitoria, a decorrere dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2017, nei confronti delle OdV iscritte nei previgenti registri e, successivamente, nei confronti degli enti iscritti nelle corrispondenti sezioni del RUNTS.
La risposta delle Entrate
Osservano i tecnici delle Entrate che la disposizione in esame, ai fini del riconoscimento del beneficio fiscale, prescrive la necessità di un diretto utilizzo del bene all’attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale dell’ente e stabilisce che detta destinazione debba verificarsi “entro cinque anni dal trasferimento”.
Il tenore letterale del comma 4, dell’art. 82 del CTS, non prevede il recupero dell’agevolazione in esame nel caso di alienazione dell’immobile, individuando quali cause di decadenza dal beneficio unicamente la “dichiarazione mendace”, da parte dell’ente acquirente, e “il mancato rispetto dell’effettivo utilizzo del bene direttamente all’attuazione degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale” entro i cinque anni dal trasferimento.
L’Agenzia delle Entrate ritiene che i principi interpretativi forniti con le circolari n. 168/1998 e n. 18/E/2013, limitatamente all’individuazione delle ipotesi di decadenza dalla fruizione dell’agevolazione prevista per i trasferimenti in favore delle Onlus, possano trovare applicazione anche in relazione alla fattispecie in esame.
Di conseguenza la vendita del bene immobile, da parte della Fondazione, in un momento successivo a quello in cui lo stesso è stato effettivamente destinato direttamente all’attuazione degli scopi istituzionali dell’ente, non costituisce un’ipotesi di decadenza dal beneficioin parola.
Ne consegue, conclude l’Agenzia delle Entrate, che la Fondazione può mantenere le agevolazioni fiscali in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale di cui all’art. 82, comma 4, del CTS, originariamente fruite.
Riferimenti normativi:
- D.Lgs. 3 luglio 2017, n. 117, art. 82;
- Agenzia delle Entrate, Risp. a istanza di interpello 6 luglio 2026, n. 134;
- Agenzia delle Entrate, circolare 29 maggio 2013, n. 18/E;
- Ministero delle Finanze, circolare 26 giugno 1998, n. 168/E.
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