3° Contenuto Riservato: Tutto quesiti: Imponibilità e Tassazione di alcune categorie di Redditi particolari

Giugno 4, 2026

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CIRCOLARE TUTTOQUESITI

Le risposte alle domande dei professionisti

DI CARLA DE LUCA, MAURO NICOLA | 4 GIUGNO 2026

Si presentano le risposte ai quesiti pervenuti in occasione della diretta streaming il Corso specialistico dal titolo “Imponibilità e Tassazione di alcune categorie di Redditi particolari”.
Il Corso affronta, con taglio operativo e pragmatico, il trattamento fiscale di specifiche operazioni in ambito immobiliare e finanziario che generano incrementi di ricchezza al di fuori delle tradizionali categorie reddituali, in assenza di elementi quali l’abitualità o la rendita catastale. Sono analizzati i profili reddituali di tali fattispecie, includendo il trasferimento nella sfera personale di immobili strumentali dell’imprenditore individuale e alcune particolarità applicative dei bonus edilizi. L’attenzione si estende infine alle criptoattività, con focus sugli obblighi di monitoraggio e sull’imposizione legata alla loro detenzione. L’obiettivo è fornire ai Professionisti strumenti interpretativi chiari e aggiornati per gestire correttamente operazioni complesse e in continua evoluzione.

Quesito n. 1 – Cessione bene immobile proveniente da donazione avvenuta 5 anni

Domanda

Bene immobile donato al contribuente ad agosto 2021: nel caso di cessione prima di agosto 2026 la plusvalenza è imponibile per il contribuente?

Risposta

Per gli immobili donati, il quinquennio per l’esenzione si calcola dalla data di acquisto del donante e non da quella della donazione.

Se l’immobile è stato acquistato dal donante da meno di 5 anni e lo si rivende prima dell’agosto 2026, si pagherà l’imposta sulla plusvalenza.

Sono previste alcune esenzioni/eccezioni dalla tassazione:

Abitazione principale: destinazione dell’immobile ad abitazione principale propria o dei propri familiari per la maggior parte del periodo di possesso;
Lavori superbonus: Se sull’immobile sono stati effettuati interventi agevolati con il superbonus conclusi da meno di 10 anni, la plusvalenza è imponibile a prescindere.

La plusvalenza è calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto originariamente sostenuto dal donante, aumentato delle spese notarili e fiscali. In fase di rogito, si può richiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% anziché l’IRPEF ordinaria.

Quesito n. 2 – Cessione area edificabile: si applica la tassazione ordinaria

Domanda

Nel caso di cessione di area edificabile a destinazione residenziale interessata da un piano di lottizzazione e relativa convenzione urbanistica stipulata con il Comune, la plusvalenza derivante costituisce reddito diverso di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) TUIR per la quale non è possibile usufruire della tassazione separata, è corretto?

Risposta

La plusvalenza derivante dalla cessione del terreno lottizzato (lett. a) dell’art. 67) sconta in ogni caso l’imposta ordinaria nell’anno di conseguimento del corrispettivo, non essendo prevista la possibilità di applicare la tassazione separata di cui all’art. 17 del TUIR, nemmeno per opzione.

Quesito n. 3 – Rivalutazione terreno edificabile al valore di cessione: compilazione quadro

Domanda

Nel caso in cui la cessione dell’area edificabile sia stata effettuata al medesimo valore rivalutato RM76.1, determinando quindi una plusvalenza pari a zero, come è opportuno compilare la dichiarazione dei redditi per segnalare l’avvenuta cessione, in RL6 mettendo lo stesso importo per redditi e spese? In RM2 non sarebbe logico indicare zero.

Risposta

La compilazione corretta, nel caso da Lei indicato, è questa:

nel quadro RL, rigo RL6, va comunque segnalata la cessione, indicando:
- in colonna 1 il corrispettivo della cessione;
- in colonna 2 il costo fiscalmente riconosciuto, cioè il valore rideterminato/periziato assunto in luogo del costo storico, eventualmente aumentato del costo della perizia.

In presenza di rideterminazione del valore del terreno, “si deve assumere in luogo del costo d’acquisto, il valore indicato in perizia aumentato del costo della stessa” e che tale valore “va indicato nel rigo RL6, colonna 2”.

Quindi, se il prezzo di cessione coincide con il valore rivalutato indicato in RM76.1, in RL6 è corretto indicare:

colonna 1 = corrispettivo
colonna 2 = stesso importo
risultato: plusvalenza zero

Questa è la modalità più lineare per evidenziare l’avvenuta cessione senza generare imponibile. La stessa fonte conferma infatti che in RL6 vanno inseriti i corrispettivi in colonna 1 e i costi in colonna 2 .

Quanto al quadro RM2, non è la sede in cui “segnalare” una cessione con plusvalenza nulla mediante indicazione di zero. Le istruzioni richiamate nella documentazione indicano che in RM2, colonna 3, va riportato “l’ammontare del reddito, della indennità o della plusvalenza”. Se la plusvalenza è pari a zero, non vi è un reddito imponibile da indicare in RM2.

In altri termini:

RL6 serve per esporre i dati della cessione e il relativo costo;
RM2 accoglie la plusvalenza imponibile in regime di tassazione separata; se la plusvalenza è zero, non è logico né opportuno indicare zero in RM2.

In sintesi, la risposta esatta è:
• sì, per segnalare la cessione va compilato RL6 indicando lo stesso importo in colonna 1 e in colonna 2, se il corrispettivo coincide con il valore rivalutato;
• no, RM2 non va compilato con zero, perché manca una plusvalenza imponibile da assoggettare a tassazione separata.

Quesito n. 4 – Estromissione solo per ditte individuali non per professionisti

Domanda

Se un professionista ha acquistato un ufficio accatastato A/10 e volesse estrometterlo mi confermate che non può usufruire dell’agevolazione estromissione dei beni della ditta individuale?

Risposta

Sì, confermo.

Nel caso di un libero professionista, anche se l’immobile è uno studio/ufficio accatastato A/10 e quindi è strumentale per natura, non è possibile fruire dell’agevolazione per l’estromissione dei beni della ditta individuale, perché tale disciplina è riservata esclusivamente agli imprenditori individuali. Gli esercenti arti e professioni ne restano esclusi, “nemmeno se [l’immobile] è strumentale o A/10”.

In particolare, è indicato che:

l’estromissione agevolata spetta solo a chi riveste la qualifica di imprenditore individuale;
il professionista proprietario di un immobile strumentale A/10 non può usufruirne.

Per il lavoratore autonomo, l’immobile studio resta nell’ambito del reddito di lavoro autonomo e l’eventuale fuoriuscita dalla sfera professionale segue le regole ordinarie, non quelle agevolate previste per la ditta individuale.

Quindi, la Sua conclusione è corretta: se si tratta di professionista e non di imprenditore individuale, l’ufficio A/10 non può beneficiare dell’estromissione agevolata della ditta individuale.

Quesito n. 5 – Cessione immobile oggetto di superbonus: è possibile non cedere le rate residue di detrazione

Domanda

Se vendo l’immobile (abitazione prima casa da tempo), che ha usufruito delle agevolazioni da superbonus 110, cappotto, certificate dall’amministratore (senza lavori nell’unità da parte del proprietario), posso non cedere le rate di detrazione ancora non utilizzate di superbonus al futuro acquirente, dichiarandolo nell’atto di vendita notarile?

Risposta

Sì, in linea generale può evitare che le rate residue della detrazione superbonus passino all’acquirente, ma solo se ciò viene previsto espressamente nell’atto di compravendita.

La regola generale, infatti, è che le quote di detrazione non ancora fruite si trasferiscono all’acquirente dell’immobile; tuttavia, questo avviene solo in assenza di un diverso accordo tra le parti. In caso di vendita, le rate non fruite si trasferiscono all’acquirente salvo patto contrario in atto. Inoltre è espressamente richiamato che, se vi è un accordo tra le parti nell’atto di compravendita o in apposita scrittura formalizzata, la detrazione può restare in capo al venditore.

Nel suo caso, il fatto che i lavori abbiano riguardato parti comuni condominiali e che la quota sia stata certificata dall’amministratore non cambia il principio: anche per gli interventi agevolati riferiti all’unità inserita nel condominio, il tema del trasferimento delle rate residue segue la regola sopra indicata.

Si conferma l’applicazione della disciplina del trasferimento delle detrazioni residue in caso di cessione dell’immobile, salvo diverso accordo formalizzato.

In sintesi:

se nell’atto notarile non si scrive nulla, le rate residue passano all’acquirente;
se nell’atto notarile si inserisce una clausola espressa, le rate residue possono restare a lei, cioè al venditore.

Quindi, alla sua domanda, la risposta è: sì, può non cedere le rate di detrazione ancora non utilizzate al futuro acquirente, purché ciò sia dichiarato espressamente nell’atto di vendita notarile.

Attenzione però ad un profilo distinto: nei documenti risulta anche che, se l’immobile è stato interessato da superbonus su parti comuni, lavendita entro 10 anni dalla fine lavori può rilevare ai fini della plusvalenza, salvo i casi di esclusione previsti, tra cui l’abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante. Poiché lei indica che si tratta di abitazione prima casa da tempo, questo aspetto potrebbe essere favorevole, ma è un tema separato rispetto al trasferimento delle rate residue.

Quesito n. 6 – Detrazione acconto acquisto casa ristrutturata dal venditore

Domanda

Acquisto prima casa ristrutturata da imprenditore che la vende. Nel 2022 si paga un acconto, senza stipulare il preliminare e si detrae il 50% del 25%. Nel 2023 si stipula il rogito e si paga il saldo con relativa detrazione. Secondo me la mancanza del preliminare impedisce la detrazione dell’acconto. È corretto?

Risposta

Sì, la Sua conclusione è corretta.

Per la detrazione relativa all’acquisto di immobile ristrutturato da impresa ex art. 16-bis, comma 3, TUIR, il punto decisivo non è tanto la presenza o meno del preliminare, quanto il momento in cui si perfeziona l’acquisto, cioè il rogito.

Per queste agevolazioni, rileva la data del trasferimento della proprietà e non la semplice stipula del preliminare, anche se accompagnato dal versamento di acconti o caparre.

Nel Suo caso, però, il tema dell’acconto 2022 va letto così:

il bonus “acquisto immobile ristrutturato” spettante all’acquirente è collegato all’atto di acquisto dell’unità abitativa da impresa che ha ristrutturato l’intero fabbricato;
la detrazione si determina sul 25% del prezzo di acquisto, nella misura del 50% o del 36% a seconda della disciplina applicabile nel periodo;
il diritto alla detrazione nasce in relazione all’acquisto perfezionato con il rogito, non al semplice versamento anticipato di somme, e la documentazione esaminata ribadisce che il preliminare non sostituisce il trasferimento della proprietà.

Quindi, se nel 2022 è stato versato un acconto senza preliminare e senza rogito, quell’acconto, di per sé, non consentiva ancora la fruizione autonoma della detrazione. In questo senso, dire che “la mancanza del preliminare impedisce la detrazione dell’acconto” è sostanzialmente corretto, ma con una precisazione importante: non è il preliminare in sé a fondare il diritto alla detrazione; è il rogito che perfeziona l’acquisto. Il preliminare, da solo, non sarebbe comunque sufficiente a far maturare il bonus acquisto immobile ristrutturato.

In altri termini:

senza rogito nel 2022, l’acconto 2022 non è autonomamente detraibile come quota di “bonus acquisto immobile ristrutturato”;
la detrazione si aggancia all’acquisto definitivo dell’immobile e si calcola sul prezzo agevolabile risultante dall’atto, non sugli acconti considerati separatamente .

Aggiungo una distinzione utile per evitare equivoci:

nei documenti trovati si parla anche della detrazione del 50% dell’IVA sugli acquisti di immobili “green”, dove opera il principio di cassa e si guarda ai pagamenti effettuati nell’anno agevolato;
lì si precisa che rileva il rogito per perfezionare l’acquisto e non il preliminare, ma si tratta di una disciplina diversa dalla detrazione del 50% del 25% del prezzo ex art. 16-bis, comma 3, TUIR.

Nel Suo quesito, invece, Lei sta parlando della detrazione sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile ristrutturato.

L’acconto pagato nel 2022, in assenza del rogito nel 2022, non doveva essere portato autonomamente in detrazione come “bonus acquisto immobile ristrutturato”. La detrazione va riferita all’acquisto perfezionato con il rogito del 2023. Quindi il Suo dubbio è fondato.

Quesito n. 7 – Detrazione per intervento sostenuto dal coniuge sull’immobile non di sua proprietà

Domanda

Il marito convivente può beneficiare della detrazione su un intervento di sostituzione infissi fatto sull’immobile di proprietà interamente della moglie? In caso affermativo, 50% se abitazione, 36% se altro immobile?

Risposta

Per il coniuge convivente non proprietario, è possibile sostenere la spesa, ma “solo nelle aliquote più ridotte” (36% e non 50%).

Il coniuge non proprietario, dal 2025, può usufruire del bonus ristrutturazione “solo al 36%” sia sull’abitazione in cui convive con la moglie proprietaria sia su altro immobile della moglie.

Quindi, in risposta diretta alla sua domanda:

sì, il marito convivente può detrarre la spesa per la sostituzione degli infissi sull’immobile interamente della moglie;
però, secondo l’impostazione più prudente che emerge dalla documentazione, nel 2025 la detrazione per il marito convivente non proprietario è al 36%, anche se si tratta dell’abitazione principale;
il 50% spetterebbe invece alla moglie proprietaria, se ricorrono i requisiti dell’abitazione principale.

Quesito n. 8 – Spese ristrutturazione sostenute dal coniuge non proprietario detraibili al 36%

Domanda

Spese sostenute dal convivente nel 2026 su prima casa, non comproprietario con il coniuge, si chiede quale aliquota applicare 50% o 36%?

Risposta

Sì, nel caso da Lei indicato, per le spese sostenute nel 2026 dal convivente/coniuge convivente non comproprietario dell’abitazione principale, l’aliquota da applicare è 36%, non 50%.

Nei documenti reperiti il principio è espresso in modo molto chiaro: per il coniuge convivente non proprietario che sostiene la spesa sull’immobile adibito ad abitazione principale dell’altro coniuge, la detrazione resta quella “ridotta”, cioè 36% nel 2026, anche se l’immobile è prima casa.

Lo stesso orientamento precisa che il 50%/aliquota maggiorata è riservato al proprietario o titolare di diritto reale sull’immobile adibito ad abitazione principale, mentre i familiari conviventi senza diritto reale rientrano tra i soggetti ammessi ma con aliquota propria del 36%.

Quesito n. 9 – Cappotto termico condominiale 2025

Domanda

Superbonus palazzina A – un intervento di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25%. Quale aliquota potrò utilizzare? 110% o 65%%? L’amministratore non lo ha precisato.

Risposta

Per l’intervento che Lei indica, cioè isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate con incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda, la documentazione lo qualifica come intervento trainante del superbonus con aliquota 110%, non come intervento ordinario al 65%.

In particolare, nei documenti risultano espressamente:

codice 30 per edifici unifamiliari o unità in edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti, con limite di spesa di 50.000 euro
codice 31 per unità immobiliari facenti parte di condomini, con limite di spesa pari a:
- 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità se l’edificio è composto da 2 a 8 unità
- 30.000 euro moltiplicato per il numero delle unità se l’edificio è composto da più di 8 unità.

Quindi, se la “palazzina A” rientra nell’ambito superbonus e l’intervento rispetta tutti i requisiti previsti, l’aliquota di riferimento per quel tipo di lavoro è 110% e non 65%.

Tuttavia, c’è un punto importante: il fatto che l’intervento sia astrattamente agevolabile al 110% non basta da solo.

È necessario anche verificare, tra l’altro

che si tratti di edificio/immobile rientrante tra quelli ammessi;
che sia rispettato il requisito del 25% della superficie disperdente lorda;
che vi sia il miglioramento di almeno due classi energetiche, oppure il conseguimento della classe energetica più alta possibile, da dimostrare con APE ante e post intervento per i condomìni, che l’intervento riguardi le parti comuni e che il calcolo sia effettuato correttamente sull’edificio interessato.

In sintesi:
• 110% se l’intervento è eseguito come trainante superbonus e sussistono tutti i requisiti;
• 65% solo se l’intervento non rientra o non può essere fatto rientrare nel perimetro del superbonus, restando nell’ecobonus ordinario.

Quesito n. 10 – Carta di debito Revolut e monitoraggio quadro RW

Domanda

Il possesso di una carta di debito Revolut con IBAN LT deve essere monitorata? Se sì, sulla base di quali valori?

Risposta

Se Lei possiede un conto Revolut con IBAN LT collegato alla carta di debito:

deve verificare il valore massimo raggiunto nel corso dell’anno dal conto;
deve verificare la giacenza media annua del conto.

In sintesi:
• se il valore massimo complessivo del conto estero supera 15.000 euro, il rapporto va monitorato nel quadro RW;
• se la giacenza media supera 5.000 euro, oltre al monitoraggio può essere dovuta anche l’IVAFE nella misura fissa prevista per i conti correnti esteri.

Quesito n. 11 – Fondi pensione esteri nel quadro RW

Domanda

Residente fiscale in Italia dal 2025 possiede fondi pensioni UK e CH (Zurich) versati dai datori di lavoro negli anni di permanenza all’estero. Per RW p.i. 2025 inserisco valore iniziale es. euro 100 e finale es. euro 120, pago solo la patrimoniale sulla consistenza finale giusto? Se cedo (nel 2026) il plusvalore da tassare 26% lo calcolo tra incasso e totale versato negli anni dai datori lavoro?

Risposta

In generale, la Sua impostazione sul quadro RW è corretta solo in parte.

1. Quadro RW / IVAFE per il 2025

Per le attività finanziarie estere, nel quadro RW si indicano normalmente valore iniziale, valore finale e i giorni di possesso; per le attività finanziarie estere, si applica la logica dell’IVAFE sul valore dell’attività, con esposizione nel quadro RW del valore finale e del periodo di detenzione.

Per le attività finanziarie estere diverse dai conti correnti l’imposta patrimoniale è ricondotta allo 0,2% del valore finale dell’investimento .

Quindi, nel Suo esempio:

valore iniziale: 100
valore finale: 120
ai fini RW/IVAFE, non si tassa la differenza 20 come reddito, ma si liquida la patrimoniale secondo le regole IVAFE sull’attività finanziaria estera monitorata, in via ordinaria riferita al valore dell’attività e rapportata ai giorni di possesso; nella prassi richiamata in archivio, per le attività finanziarie diverse dai conti, il riferimento è il valore finale.

Quindi, se il fondo pensione estero è da trattare come attività finanziaria estera soggetta a monitoraggio, sì: nel 2025 Lei non paga un’imposta sul “guadagno” 20, ma la patrimoniale IVAFE secondo la base prevista per RW.

2. Il punto delicato: fondo pensione estero e natura del rapporto

La vera attenzione, però, è questa: i suoi strumenti non sono semplici dossier titoli, ma fondi pensione esteri UK e CH alimentati dai datori di lavoro.

In archivio è richiamato che le prestazioni erogate dai fondi pensione aziendali rientrano, sul piano reddituale, nell’ambito delle pensioni / redditi assimilati secondo i principi convenzionali richiamati dall’Agenzia. Inoltre, per le pensioni estere private, il materiale ricorda che, in via generale, sono imponibili nel Paese di residenza del beneficiario, salvo disciplina convenzionale specifica.

Questo significa che, al momento dell’erogazione o del riscatto, non sempre il prelievo si ricostruisce come una ordinaria plusvalenza finanziaria del 26% calcolata “incasso meno versamenti”.

Per i fondi pensione / prestazioni previdenziali estere, occorre prima qualificare correttamente la somma come:

prestazione pensionistica;
capitale da riscatto;
reddito finanziario maturato nella gestione;
oppure combinazione di componenti diverse.

3. Se cede/riscatta nel 2026, il 26% si calcola su incasso meno contributi versati?

Su questo punto, non darei per automatico il criterio da Lei indicato.

La regola “incasso meno premi/versamenti” con applicazione dell’imposta sostitutiva è ben documentata in archivio per polizze estere: in quel caso i redditi da riscatto sono assoggettati a imposta sostitutiva e l’aliquota va ricostruita in base ai periodi di maturazione, oggi ordinariamente al 26% per i redditi maturati dal 1° luglio 2014.

Per i fondi pensione esteri, emerge il principio che le relative prestazioni hanno una qualificazione vicina a quella pensionistica / di lavoro dipendente e non semplicemente di plusvalenza finanziaria.

Pertanto, dire in modo secco che nel 2026 l’imponibile sia sempre:

incasso – totale contributi versati dal datore di lavoro negli anni

rischia di essere non corretto.

In particolare:

i contributi versati dal datore di lavoro possono avere avuto, negli anni, una diversa rilevanza fiscale;
la convenzione contro le doppie imposizioni con UK o Svizzera può incidere sulla potestà impositiva;
è necessario distinguere tra montante contributivo e rendimento maturato;
la tassazione potrebbe non essere quella tipica delle plusvalenze ex art. 67 TUIR, ma quella propria di una prestazione pensionistica estera.

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