COMMENTO – TRIBUTI LOCALI
DI ANDREA AMANTEA | 19 OTTOBRE 2026
L’art. 32 del D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147, Decreto rubricato “Disposizioni in materia di tributi regionali e locali e di federalismo fiscale regionale”, ha introdotto una disciplina speciale per i fabbricati la cui rendita catastale è stata proposta tramite procedura DOCFA e successivamente rettificata dall’Agenzia delle Entrate, quando tale rettifica è oggetto di impugnazione davanti al giudice tributario. In presenza di un contenzioso catastale, il Comune potrà recuperare l’eventuale maggiore IMU derivante dalla differenza tra la rendita proposta dal contribuente e quella definitivamente rettificata entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello del passaggio in giudicato della sentenza che definisce la controversia catastale. In tal modo si evita la decadenza dell’attività di accertamento nelle more del contenzioso. Rispetto a tale novità si è soffermata l’IFEL nella Nota di lettura con la quale ha effettuato una prima analisi delle novità apportate dal Decreto di riforma.
I nuovi termini di accertamento IMU per gli immobili con rendita impugnata
L’art. 32 del D.Lgs. n. 147/2026 interviene in materia di IMU rispetto all’attività di accertamento tipica di tale tributo locale introducendo una previsione di deroga agli ordinari termini di accertamento ex art. 1, comma 161 della Legge n. 296/2006 fissati al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui i versamenti sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati.
“In deroga all’articolo 1, comma 161, Legge 27 dicembre 2006, n. 296, in caso di impugnazione della rendita catastale a seguito della rettifica operata dall’Agenzia delle Entrate, il comune accerta l’eventuale maggior importo dell’imposta municipale propria, di cui all’articolo 1, commi da 739 a 783, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160, scaturente dalla differenza tra la rendita proposta e la rendita rettificata, dovuta a decorrere dalla data di presentazione degli atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui al Decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello del passaggio in giudicato della sentenza che decide la controversia catastale, con la sola applicazione degli interessi legali (…).”.
Nei fatti:
- in caso di impugnazione della rendita catastale rettificata dall’Agenzia delle Entrate,
- il Comune può accertare la maggiore IMU derivante dalla differenza tra rendita proposta e rendita rettificata entro il 31 dicembre del quinto anno successivo al passaggio in giudicato della sentenza.
La maggiore imposta è dovuta dalla data di presentazione dell’atto di aggiornamento catastale, ma si applicano soltanto gli interessi legali, senza sanzioni.
Simmetricamente, il contribuente può richiedere entro lo stesso termine il rimborso delle somme non dovute e il Comune deve provvedere entro 180 giorni.
In sintesi: la norma introduce una deroga al termine ordinario di accertamento, evitando che la durata del contenzioso catastale impedisca il recupero dell’imposta.
IMU per gli immobili con rendita impugnata. Indicazioni IFEL
Con la Nota di lettura “Decreto legislativo 147/2026 «Disposizioni in materia di tributi regionali e locali e di federalismo fiscale regionale»”, pubblicata in data 24 settembre 2026, l’IFEL ha analizzato i vari interventi effettuati dal Decreto di riforma, soffermandosi altresì sulle novità in materia di rendite impugnate e rilevanza ai fini IMU.
La disposizione coordina i termini dell’accertamento comunale con la durata della controversia catastale, prevedendo anche una tutela sul versante dei rimborsi.
Come illustrato dall’IFEL, il problema nasceva dalla diversa durata del procedimento di accertamento dell’IMU e del giudizio sulla rendita.
La disciplina ordinaria dell’art. 1, comma 161, della Legge n. 296/2006 non prevede una sospensione dei termini di accertamento comunale in caso di impugnazione della rendita catastale.
Pertanto, se il contribuente continuava a versare l’IMU sulla rendita proposta, anziché su quella successivamente rettificata dall’Agenzia delle Entrate, il Comune doveva notificare l’accertamento entro i termini ordinari per evitare la decadenza, anche quando il contenzioso catastale non era ancora concluso.
Il contribuente era quindi tenuto a impugnare anche l’accertamento comunale per contestare il recupero della differenza d’imposta.
Secondo la ricostruzione IFEL, il relativo giudizio veniva normalmente sospeso per pregiudizialità, poiché la decisione sulla rendita condizionava quella sull’imposta dovuta. La controversia sull’accertamento rimaneva così sospesa fino alla conclusione definitiva della lite catastale, con una duplicazione dei procedimenti e dei relativi oneri per il contribuente e per il Comune.
A questa difficoltà si aggiungeva il rapporto tra immediata esecutività della sentenza catastale e passaggio in giudicato.
L’IFEL richiama l’art. 69 del D.Lgs. n. 546/1992 e la Cassazione n. 20240/2024, pronunciata in materia di ICI, evidenziando che l’esecutività provvisoria della sentenza favorevole al contribuente non deve essere confusa con la definitività dell’accertamento giudiziale sulla rendita.
La pronuncia non ancora passata in giudicato, pur consentendo l’iscrizione in Catasto della rendita provvisoriamente stabilita, non è di per sé sufficiente a ottenere l’annullamento dell’atto impositivo fondato sulla rendita contestata. Gli effetti retroattivi rilevanti a questo fine discendono dalla decisione definitiva.
Un’ulteriore criticità riguardava il contribuente che, durante il contenzioso, avesse scelto di versare l’IMU sulla rendita rettificata.
In caso di esito favorevole della controversia, si poneva il problema della restituzione dell’imposta versata in eccesso. L’art. 1, comma 164, della Legge n. 296/2006 prevede che il rimborso sia richiesto entro cinque anni dal versamento o dal giorno in cui è stato accertato il diritto alla restituzione.
Come ricorda IFEL, nel caso di impugnazione della rendita il termine decorre dal passaggio in giudicato della sentenza che definisce la lite catastale. Restava tuttavia la questione delle annualità rimborsabili, considerato che gli effetti della decisione possono retroagire alla presentazione del DOCFA e riguardare un periodo superiore a cinque anni.
A livello operativo, grazie all’intervento del Decreto di riforma, secondo l’IFEL:
- il contribuente può continuare a versare l’IMU sulla rendita proposta durante il contenzioso,
- mentre il Comune può attendere la conclusione definitiva della controversia per accertare l’eventuale differenza.
Il nuovo termine quinquennale riguarda il tempo a disposizione dell’ente per procedere all’accertamento dopo il giudicato: non limita il recupero alle sole cinque annualità precedenti la conclusione della lite.
La nuova disciplina si applica alle annualità ancora accertabili alla data del 12 agosto 2026, data di entrata in vigore del Decreto di riforma, senza riaprire i termini già scaduti (indicazione IFEL).
Considerata una controversia catastale protrattasi per tredici anni, il Comune può recuperare la differenza per tutte le annualità interessate dalla rettifica, comprese quelle maturate durante il giudizio, anche oltre il 5° anno, ma restano escluse quelle per le quali il potere di accertamento era già decaduto al 12 agosto 2026.
La disposizione disciplina anche il caso in cui il contribuente abbia versato somme risultate non dovute all’esito della controversia. Il rimborso deve essere richiesto entro il medesimo termine previsto per l’accertamento, ossia entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello del passaggio in giudicato della sentenza catastale. Il Comune deve provvedere alla restituzione entro 180 giorni dalla presentazione dell’istanza.
| Aspetto | Chiarimento |
| Fattispecie interessata | Rendita proposta mediante DOCFA, successivamente rettificata dall’Agenzia delle Entrate, con impugnazione della rettifica. Il recupero riguarda l’eventuale maggiore IMU risultante all’esito definitivo della controversia. |
| Problema della disciplina ordinaria | Come evidenziato da IFEL, l’impugnazione della rendita non sospende i termini ordinari di accertamento comunale. Il Comune doveva quindi notificare l’atto per evitare la decadenza anche prima della conclusione della lite catastale. |
| Versamenti durante il contenzioso | Secondo IFEL, la nuova disciplina consente al contribuente di continuare a versare l’IMU sulla rendita proposta, mentre il Comune può attendere il giudicato per recuperare l’eventuale differenza. |
| Sentenza esecutiva e giudicato | L’IFEL richiama la Cassazione n. 20240/2024, resa in materia di ICI: l’esecutività provvisoria della sentenza catastale non equivale al giudicato e non basta, di per sé, a ottenere l’annullamento dell’atto impositivo fondato sulla rendita contestata. |
| Decorrenza della maggiore IMU | Data di presentazione degli atti di aggiornamento DOCFA, tenendo conto della rendita risultante dalla definizione della controversia. |
| Termine speciale di accertamento | 31 dicembre del quinto anno successivo a quello del passaggio in giudicato della sentenza che decide la controversia catastale. |
| Annualità recuperabili | Il recupero può riguardare un periodo superiore a cinque anni: il termine quinquennale successivo al giudicato non limita il numero delle annualità interessate. |
| Limite temporale di applicazione | Sono escluse le annualità per le quali il termine di accertamento era già scaduto al 12 agosto 2026. La disposizione non riapre i termini già decaduti. |
| Interessi e sanzioni | Sull’eventuale differenza d’IMU recuperata ai sensi dell’art. 32 si applicano soltanto gli interessi legali, senza sanzioni. |
| Termine per chiedere il rimborso | Entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello del passaggio in giudicato della sentenza catastale, per le somme versate e risultate non dovute. |
| Esecuzione del rimborso | Il Comune provvede entro 180 giorni dalla presentazione dell’istanza. |
Riferimenti normativi:
- Legge 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, comma 161;
- D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147, art. 32;
- ANCI-IFEL, Nota di lettura 24 settembre 2026, “Decreto legislativo recante «Disposizioni in materia di tributi regionali e locali e di federalismo fiscale regionale”.
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