CIRCOLARE MONOGRAFICA – PROFESSIONISTI
Incompatibilità amministratore di condominio ed esercizio in forma societaria: i recenti chiarimenti del CNDCEC
DI STUDIO TRIBUTARIO GAVIOLI & ASSOCIATI | 20 OTTOBRE 2026
L’attività di amministratore di condominio svolta in forma individuale non è incompatibile con l’esercizio della professione di dottore commercialista e di esperto contabile iscritto all’albo poiché per sua natura, rientra tra le attività tipiche di tale professione; è incompatibile se svolta tramite una società con la deroga delle STP. Con il P.O. n. 40, del 12 ottobre 2026, pubblicato sul portale del CNDCEC il 13 ottobre, sono fornite indicazioni in merito alle incompatibilità del commercialista che svolge anche l’attività di amministratore di condominio. Nel caso in esame un Ordine territoriale ha chiesto chiarimenti in merito alla situazione di un iscritto all’Albo che svolge l’attività di amministratore di condominio in forma societaria senza dover costituire una società tra professionisti, come indicato al punto 4.11 delle Note interpretative sulla disciplina delle incompatibilità ex art. 4, D.Lgs. n. 139/2005, aggiornate a dicembre 2025.
Quadro normativo di riferimento in materia di incompatibilità del commercialista
L’art. 4, del D.Lgs. n. 139/2005, stabilisce che l’esercizio della professione di dottore commercialista e di esperto contabile è incompatibile, tra l’altro, con:
- l’esercizio di attività di impresa, in nome proprio o altrui;
- la qualità di socio illimitatamente responsabile in società di persone;
- l’assunzione di cariche gestionali in imprese o società, quando sussista un interesse economico diretto e prevalente.
Il medesimo articolo, al comma 2, prevede che l’incompatibilità è esclusa qualora:
- l’attività, svolta per conto proprio, sia diretta alla gestione patrimoniale o ad attività di mero godimento o conservative;
- il professionista rivesta la carica di amministratore sulla base di uno specifico incarico professionale e per il perseguimento dell’interesse di colui che conferisce l’incarico.
Entrando più nello specifico la disposizione suindicata prevede che l’esercizio della professione di dottore commercialista ed esperto contabile sia incompatibile con l’esercizio, anche non prevalente, né abituale:
- della professione di notaio;
- della professione di giornalista professionista;
- dell’attività di impresa, in nome proprio o altrui e, per proprio conto, di produzione di beni o servizi, intermediaria nella circolazione di beni o servizi, tra cui ogni tipologia di mediatore, di trasporto o spedizione, bancarie, assicurative o agricole, ovvero ausiliarie delle precedenti;
- dell’attività di appaltatore di servizio pubblico, concessionario della riscossione di tributi;
- dell’attività di promotore finanziario.
Il CNDCEC con il P.O. n. 94, del 30 gennaio 2026, ha evidenziato che l’attività di gestione d’impresa non è incompatibile con l’attività di commercialista qualora l’amministrazione o la gestione dell’impresa siano svolte dall’iscritto in forza di uno specifico mandato conferito dal cliente; tuttavia, affinché il mandato fiduciario possa assumere rilevanza ai fini dell’esclusione dell’incompatibilità, è necessario che esso presenti concreti elementi di attendibilità, certezza e verificabilità, idonei a dimostrare l’effettiva natura fiduciaria e professionale dell’incarico.
Per verificare l’effettiva insussistenza di una situazione di incompatibilità, evidenzia il suindicato P.O. del CNDCEC, considerato che spetta all’iscritto fornire adeguata e rigorosa prova documentale dell’effettiva esistenza di un incarico fiduciario autentico e dell’assenza di un interesse economico proprio, l’Ordine territoriale deve verificare la ricorrenza di ulteriori circostanze ed elementi oggettivi volti a escludere l’esercizio di impresa per conto proprio da parte dell’iscritto quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo:
- la presenza di idonea documentazione attestante la legittimazione del mandante (partecipazione al capitale sociale, titolarità di diritti economici o di altra posizione giuridicamente rilevante);
- evidenze documentali circa l’assenza di interesse economico proprio dell’iscritto;
- ogni ulteriore elemento utile a dimostrare che l’attività svolta dall’iscritto sia riconducibile esclusivamente a un incarico professionale fiduciario e non a un’attività di impresa in senso proprio.
L’attività di amministratore di condominio svolta dal commercialista
Il P.O. in commento evidenzia che in base all’ordinamento professionale l’attività dell’amministratore di condominio rientra tra le attività tipiche della professione di dottore commercialista ed esperto contabile, rientrando tra quelle indicate nell’art. 1, comma 2, lett. a), D.Lgs. n. 139/2005, concernenti l’amministrazione generale di beni e patrimoni.
Volendo tratteggiare le principali caratteristiche dell’amministratore di condominio il P.O. osserva che la nomina costituisce un ufficio privato, assimilabile al mandato con rappresentanza svolto in favore dei condomini che, tuttavia, non priva questi della titolarità dei diritti comuni connessi alla cosa comune, essendo il condominio un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini.
Pertanto, può affermarsi che l’attività di amministratore di condominio svolta in forma individuale non sia incompatibile con l’esercizio della professione di dottore commercialista e di esperto contabile iscritto all’Albo poiché per sua natura, come sopra specificato, rientra tra le attività tipiche di tale professione.
La questione muta ove tale attività sia svolta in forma societaria.
L’attività di amministratore di condominio per legge (art. 71-bis, comma 3, disposizioni attuative, Codice civile) può essere svolta anche da società di cui al titolo V, del Libro V, Codice civile, ma adottando uno dei modelli previsti, queste società svolgeranno un’attività economica organizzata di prestazione di servizi e, quindi, attività di impresa ex art. 2082 del Codice civile incompatibile con la professione di dottore commercialista.
Di conseguenza, l’esercizio in forma societaria dell’attività di amministratore di condomini da parte di un iscritto all’Albo contrasterebbe con il divieto di cui all’art. 4, comma 1, lett. c), D.Lgs. n. 139/2005, secondo cui l’esercizio della professione di commercialista è incompatibile con la
“attività di impresa, in nome proprio o altrui e, per proprio conto, di produzione di beni o servizi, intermediaria nella circolazione di beni o servizi, tra cui ogni tipologia di mediatore, di trasporto o spedizione, bancarie, assicurative o agricole, ovvero ausiliarie delle precedenti”.
In senso analogo alla ricostruzione sopra riportata si è espresso il Consiglio nazionale forense, affermando che l’attività di amministratore di condominio non è incompatibile con l’esercizio della professione forense, salvo il caso in cui detta attività sia svolta in forma societaria, rilevando in tal caso per l’avvocato i divieti previsti dall’art. 18, lett. c), Legge n. 247/2012.
Tuttavia, evidenzia il P.O. in commento tale divieto di natura generale incontra una deroga, come evidenziato nelle Note interpretative, qualora la forma societaria sia quella della società tra professionisti di cui all’art. 10, della Legge n. 183/2011 e D.M. n. 34/2013, poiché tale tipologia di società, a prescindere dal modello societario utilizzato, richiede l’esercizio in via esclusiva dell’attività professionale da parte dei soci e, pertanto, avulso dall’attività di impresa.
Cosa prevede la norma in materia di incompatibilità nelle STP
L’art. 10, della Legge 12 novembre 2011, n. 183, nel riformare gli Ordini professionali e le società tra professionisti dispone che possono assumere la qualifica di STP, le società il cui atto costitutivo preveda:
- l’esercizio in via esclusiva dell’attività professionale da parte dei soci;
- l’ammissione in qualità di soci dei soli professionisti iscritti ad Ordini, Albi e Collegi, anche in differenti sezioni, nonché dei cittadini degli Stati membri dell’Unione Europea, purché in possesso del titolo di studio abilitante, ovvero soggetti non professionisti soltanto per prestazioni tecniche, o per finalità di investimento. In ogni caso il numero dei soci professionisti e la partecipazione al capitale sociale dei professionisti deve essere tale da determinare la maggioranza di due terzi nelle deliberazioni o decisioni dei soci; il venir meno di tale condizione costituisce causa di scioglimento della società e il consiglio dell’Ordine o Collegio professionale presso il quale è iscritta la società procede alla cancellazione della stessa dall’Albo, salvo che la società non abbia provveduto a ristabilire la prevalenza dei soci professionisti nel termine perentorio di sei mesi;
- criteri e modalità affinché l’esecuzione dell’incarico professionale conferito alla società sia eseguito solo dai soci in possesso dei requisiti per l’esercizio della prestazione professionale richiesta; la designazione del socio professionista sia compiuta dall’utente e, in mancanza di tale designazione, il nominativo debba essere previamente comunicato per iscritto all’utente;
- la stipula di polizza di assicurazione per la copertura dei rischi derivanti dalla responsabilità civile per i danni causati ai clienti dai singoli soci professionisti nell’esercizio dell’attività professionale;
- le modalità di esclusione dalla società del socio che sia stato cancellato dal rispettivo Albo con provvedimento definitivo.
Il citato articolo, inoltre, dispone che la partecipazione ad una società è incompatibile con la partecipazione ad un’altra società tra professionisti.
Riferimenti normativi:
- Disp. att. Codice civile, art. 71-bis;
- Legge 12 novembre 2011, n. 183, art. 10;
- D.Lgs. 28 giugno 2005, n. 139, art. 4;
- CNDCEC, Pronto Ordini 12 ottobre 2026, n. 40.
Il contenuto di questa newsletter è strettamente riservato e destinato esclusivamente ai destinatari autorizzati.
È espressamente vietata la condivisione totale o parziale di questa comunicazione su qualsiasi piattaforma pubblica o privata, inclusi (ma non limitati a):
• Gruppi e canali Telegram
• Chat di gruppo o broadcast su WhatsApp
• Post o storie su Facebook, Instagram, X (Twitter), LinkedIn, o altri social network.
Ogni violazione di questa norma potrà comportare l’esclusione immediata dalla lista dei destinatari e, nei casi più gravi, azioni legali.
Grazie per il rispetto delle regole e per contribuire a mantenere la riservatezza delle informazioni condivise.